Dokumen Perfection: Kenapa Pembeli dan Owner Wajib Ambil Serius Dalam Urusan Rumah?
Ramai pembeli rumah pertama dan owner tidak pernah dengar langsung tentang Perfection of Transfer (POT) dan Perfection of Charge (POC). Bila dengar perkataan "perfection", ramai anggap benda ini tidak penting sebab rumah sudah siap, sudah duduk, bayaran bank berjalan seperti biasa.
Tetapi daripada pengalaman Rizal uruskan banyak kes di sekitar Johor, kegagalan menyiapkan perfection bukan sahaja melambatkan jual beli, malah boleh menyebabkan loan pembeli gagal, rumah tidak boleh dijual, atau owner terpaksa rugi puluhan ribu.
Apa Sebenarnya Maksud Perfection Dalam Hartanah?
Perfection terbahagi kepada dua proses utama:
1. Perfection of Transfer (POT)
Proses memindahkan hak milik dari developer kepada pembeli, daripada Master Title ke nama individu.
2. Perfection of Charge (POC)
Proses mendaftarkan bank sebagai pemegang cagaran secara sah selepas nama pembeli telah dimasukkan ke title.
Dalam ayat paling ringkas:
POT = Nama rumah masuk nama kita.
POC = Nama bank dicagarkan secara sah.
Selagi kedua dua proses belum siap, status rumah dianggap belum sempurna dari sudut undang undang.
Kenapa Perfection Penting? Apa Jadi Kalau Tak Siap?
1. Rumah Tidak Boleh Dijual Walaupun Sudah Ada Pembeli
Rizal pernah urus satu kes sebenar di Johor Jaya. Owner sudah dapat pembeli cash RM480,000. Tetapi apabila lawyer buat carian, rupanya perfection tidak pernah dibuat sejak 12 tahun lalu.
Akibat daripada itu:
• Geran tidak ada dalam nama owner
• Bank pembeli tidak boleh proses loan
• Proses perfection ambil masa antara 4 hingga 12 bulan
• Pembeli tidak mahu tunggu dan tarik diri
Owner rugi kehilangan pembeli serius.
2. Loan Pembeli Ditolak Sebab Developer Charge Masih Aktif
Ada developer lama sudah tutup operasi, tetapi masih ada “Developer Charge” pada Master Title. Bank menganggap situasi ini berisiko tinggi kerana:
• Status cagaran tidak jelas
• Tidak pasti siapa chargee sebenar
• Risiko tuntutan undang undang
Bank hanya lulus loan selepas perfection diselesaikan dahulu. Ini menyebabkan pembeli terpaksa menunggu lama dan ada yang loan expired.
3. Pembeli Tidak Boleh Guna Rumah Untuk Urusan Bank
Tanpa perfection, pembeli tidak boleh:
• refinance
• membuat subsale
• membuat partial release
• guna rumah sebagai cagaran
Rumah wujud, tetapi hak milik belum sempurna.
4. Risiko Sangat Tinggi Jika Developer Bankrupt
Ini antara perkara paling menakutkan.
Jika developer bungkus sebelum perfection:
• proses pindah milik menjadi sangat lambat
• semua urusan pergi ke liquidator
• kos guaman bertambah
• boleh makan masa 2 hingga 5 tahun
Rujukan kes pembeli terkesan projek ditinggalkan:
https://www.thestar.com.my/news/nation/2019/11/27/thousands-of-buyers-left-with-abandoned-housing-projects
5. Bank Tahan Dokumen, Urusan Jadi Perlahan
Ada bank tidak lepaskan consent atau redemption statement selagi POC belum siap.
Kesan kepada owner dan pembeli:
• transaksi tergendala
• SPA tidak boleh ditandatangani
• lawyer terpaksa buat permohonan tambahan
Semua ini melambatkan proses berminggu atau berbulan.
Kenapa Banyak Rumah Lama Tak Buat Perfection?
Daripada pemerhatian Rizal sendiri, beberapa punca utama adalah:
1. Owner Tidak Pernah Diberitahu Developer
• Developer ingat lawyer urus
• Lawyer ingat owner akan follow up
• Owner pula tidak tahu perfection itu wajib
Akhirnya fail tidak bergerak langsung.
2. Owner Ingat Duduk Rumah Bermaksud Urusan Selesai
Sedangkan hak milik belum pun masuk nama sendiri.
3. Owner Rasa Kos Perfection "Tak Penting"
Ramai tangguhkan dulu sebab mahu jimat. Tetapi apabila tiba masa hendak jual rumah, baru tersedar proses jadi sangat susah.
Case Study Sebenar
Kes 1 – Perfection Tertunggak Sejak 2009, Rumah Tak Boleh Jual
Semasa carian:
• Title masih Master Title
• Developer Charge masih wujud
• Developer telah tutup syarikat
• Bank pembeli tidak boleh proses loanKes terpaksa ke liquidator dan ambil 16 bulan. Pembeli lari.
Owner terpaksa turunkan harga RM40,000 untuk dapat pembeli baru.
Kes 2 – Tak Boleh Refinance Sebab Perfection Belum Siap
Owner mahu refinance untuk lunaskan hutang kad kredit.
Tetapi bank baru tidak boleh daftar charge.Owner rugi peluang dapat interest lebih rendah.
Bila Masa Terbaik Untuk Buat Perfection?
Jawapannya: SEGERA apabila hak milik strata atau individual title sudah keluar.
Jangan tunggu hendak jual rumah baru nak buat.
Anda boleh semak status hak milik di portal rasmi Johor:
https://epajakan.johor.gov.my/
Macam Mana Nak Tahu Rumah Anda Perlu Perfection?
Beberapa tanda yang biasa Rizal jumpa:
• Rumah masih menggunakan Master Title
• Lawyer pernah minta sign perfection tetapi owner tidak buat
• Developer hantar surat minta appointment
• Rumah tidak boleh tukar nama
• Bank tidak jumpa rekod charge
• Lawyer pembeli minta consent tetapi status tidak wujud
Jika tidak pasti, Rizal boleh semak percuma untuk anda.
Kesimpulan
Perfection bukan sekadar kerja kertas. Ia menentukan:
• hak milik sah
• kelulusan loan
• kelancaran proses jual beli
• kelayakan refinance
• keseluruhan nilai rumah andaDaripada pengalaman Rizal, masalah perfection yang tertunggak bertahun-tahun inilah yang menyebabkan ramai owner rugi masa, rugi peluang dan rugi pembeli.
Nak Rizal Semak Status Rumah Anda?
Kalau anda:
• tidak pasti hak milik sudah keluar atau belum
• tak tahu perfection sudah dibuat atau belum
• hendak jual rumah tetapi bimbang proses tersekat
• perlukan nasihat tentang loan, title atau perfectionKlik butang Hubungi Saya di bahagian contact website hartanah.biz.
Rizal akan bantu jelaskan satu satu dengan bahasa paling mudah.
