📝 6 Perkara Penting Tentang Perjanjian Sewa Rumah Dan Kenapa Ia Boleh Selamatkan Tuan Rumah Dan Penyewa

Ramai orang rasa perjanjian sewa rumah ni sekadar “borang standard” yang semua orang guna sama.
Hakikatnya, bila ada masalah besar, inilah dokumen pertama yang akan dicari oleh:

• tuan rumah

• penyewa

• peguam

• dan kalau sampai tahap serius, pihak mahkamah

Sebagai ejen yang selalu handle kes sewa dan kes sangkut, saya nampak sendiri macam mana tenancy agreement yang kemas boleh menyelamatkan keadaan, dan macam mana perjanjian yang lemah buat tuan rumah atau penyewa pening kepala bertahun-tahun.

Jom kita tengok dari asas dulu, kemudian kita masuk kepada beberapa kes sebenar.

1. Apa Itu Perjanjian Sewa Rumah?

Perjanjian sewa rumah ialah kontrak bertulis antara tuan rumah dan penyewa yang menerangkan:

• maklumat penuh rumah

• siapa tuan rumah dan siapa penyewa

• berapa sewa, bila dan macam mana perlu dibayar

• tempoh sewaan

• senarai perabot dan peralatan

• tanggungjawab dan larangan kedua-dua pihak

Dokumen ini adalah dokumen undang-undang. Malaysia belum ada akta khusus penyewaan kediaman, jadi kebanyakan pertikaian bergantung kepada:

• Contracts Act 1950

• Specific Relief Act 1950

• Distress Act 1951 dan undang-undang berkaitan lain iProperty+1

Sumber: https://www.iproperty.com.my/guides/how-to-evict-tenant-in-malaysia-in-4-steps-81838
Sumber: https://platinumvictory.com/blog/fast-facts-about-landlord-rights-and-obligations

Sebab itu tenancy agreement yang jelas sangat penting. Kalau berlaku apa-apa, inilah “manual” yang mahkamah akan rujuk.

2. Apa Maklumat Penting Yang Patut Ada?

Secara ringkas, perjanjian sewa yang baik sepatutnya sekurang-kurangnya ada:

1. Maklumat rumah sewa

   • alamat lengkap, nombor unit (kalau kondo)

   • nyatakan sama ada sewa satu rumah penuh atau bilik sahaja

   • keadaan asas rumah (perabot penuh, separuh, kosong)

2. Butiran tuan rumah dan penyewa

   • nama penuh, IC atau passport, nombor telefon, alamat surat menyurat

   • tandatangan semua pihak dan saksi jika ada

3. Butiran sewaan

   • kadar sewa bulanan

   • tarikh mula dan tarikh tamat

   • tarikh wajib bayar sewa

   • jumlah deposit sekuriti dan utiliti

4. Senarai inventori

   • segala perabot dan peralatan elektrik yang disediakan

   • contoh: 1 x katil queen, 1 x peti sejuk 2 pintu, 2 x aircond dan sebagainya

5. Klausa tanggungjawab, larangan dan cara selesaikan pertikaian

Kalau lima perkara ini pun sudah kemas, banyak masalah boleh dielakkan.

3. Bagaimana Tenancy Agreement Boleh Selamatkan Tuan Rumah?

Mari kita tengok beberapa jenis masalah yang kerap berlaku di Malaysia, dan bagaimana perjanjian yang kuat boleh bantu tuan rumah.

a) Kes penyewa tak bayar sewa berbulan-bulan

Contoh di mahkamah: firma JY Ko & Associates laporkan satu kes di mana tuan rumah berjaya dapat penghakiman lebih RM216,000 terhadap penyewa yang gagal bayar sewa dan enggan kosongkan premis. Kes ini berjaya sebab adanya perjanjian sewa yang jelas dan bukti tunggakan yang lengkap. jykolaw.com+1

Sumber: https://jykolaw.com/successful-landlord-tenancy-claim-secures-rm216000-judgment-in-pj-sessions-court/

Apa yang selamatkan tuan rumah?

• klausa jelas tentang jumlah sewa, tarikh bayar dan apa jadi kalau gagal bayar

• rekod pembayaran yang konsisten

• klausa tentang hak tuan rumah untuk menamatkan sewa jika penyewa ingkar

Tanpa perjanjian bertulis, tuan rumah mungkin hanya boleh “merayu” kepada penyewa. Bila sampai mahkamah, semuanya jadi kabur.

b) Penyewa enggan keluar walaupun kontrak tamat

Ada situasi di mana penyewa terus duduk selepas tempoh sewa tamat, tetapi enggan keluar atau enggan bayar sewa ikut kadar baru. Dalam satu kes yang dibincang oleh firma guaman DNH, isu “double rent” (sewa berganda selepas tamat tempoh) dibincang di mahkamah dan keputusan banyak bergantung kepada terma perjanjian asal. Donovan & Ho, Advocates & Solicitors

Sumber: https://dnh.com.my/case-spotlight-when-can-a-landlord-charge-double-rent/

Kalau perjanjian ada klausa jelas tentang:

• apa jadi selepas kontrak tamat

• sama ada penyewa boleh sambung duduk

• kadar sewa baharu dan syarat lanjutan

…tuan rumah ada asas yang kuat bila isu dibawa ke mahkamah.

c) Kes rumah sewa digunakan untuk aktiviti haram

Ini antara kebimbangan paling besar sekarang.

Beberapa laporan berita menunjukkan kes di mana:

• sepasang kekasih ditahan kerana disyaki menanam ganja di kondominium sewa di Bangsar The Sun Malaysia+1

• dua warga emas ditahan di Sibu kerana menanam pokok ganja di rumah sewa mereka I Love Borneo

Sumber:
https://thesun.my/berita/tempatan/pasangan-kekasih-ditahan-tanam-pokok-ganja-di-kediaman-sewa-AX12749738
https://www.iloveborneo.my/kantoi-tanam-pokok-ganja-di-rumah-sewa-dua-warga-emas-di-sibu-ini-ditahan/

Artikel panduan oleh iProperty pula mengingatkan tuan rumah bahawa penggunaan elektrik yang melambung tinggi tanpa alasan munasabah boleh jadi tanda rumah sewa digunakan untuk aktiviti seperti menanam ganja di dalam rumah. iProperty+1

Sumber: https://www.iproperty.com.my/bm/panduan-hartanah/elak-rumah-sewa-digunakan-kegiatan-jenayah-75332

Di sinilah pentingnya klausa seperti:

• “Penyewa dilarang menjalankan apa-apa aktiviti yang menyalahi undang-undang di dalam atau di sekitar premis”

• hak tuan rumah untuk menamatkan perjanjian serta-merta jika terdapat bukti kegiatan jenayah

• keperluan penyewa memberi kerjasama penuh jika disiasat pihak berkuasa

Selain melindungi tuan rumah dari segi reputasi dan risiko undang-undang, klausa ini juga menunjukkan tuan rumah tidak bersubahat jika berlaku tangkapan.

Pada masa yang sama, laporan media turut menyebut bahawa ada cadangan supaya undang-undang diperketatkan ke atas pemilik rumah yang cuai sehingga premis mereka digunakan untuk jenayah, termasuk di bawah Seksyen 107 dan 108 Kanun Keseksaan tentang “abetment”. NST Online

Sumber: https://www.nst.com.my/news/nation/2025/03/1184628/call-tougher-laws-owners-crime-linked-properties

d) Lindungi tuan rumah daripada “self-help” yang memakan diri

Ramai tuan rumah rasa bila penyewa buat hal, mereka boleh:

• tukar mangga

• potong bekalan elektrik

• keluarkan barang penyewa

Secara undang-undang, tindakan begini boleh memakan diri. Di bawah Specific Relief Act 1950 Seksyen 7(2), tuan rumah tidak boleh mengusir penyewa atau ambil balik rumah tanpa perintah mahkamah. iProperty+2KevinWu & Associates+2

Sumber:
https://www.iproperty.com.my/guides/how-to-evict-tenant-in-malaysia-in-4-steps-81838
https://www.kevinwuassociates.com/post/tenancy-law-in-malaysia-evicting-tenants
https://speedhome.com/blog/tenants-know-your-rights/

Kalau tuan rumah bertindak sendiri dan penyewa saman balik, tuan rumah boleh berada di pihak yang salah.

Dengan tenancy agreement yang jelas tentang:

• bila kontrak boleh ditamatkan

• bagaimana notis perlu diberikan

• langkah seterusnya jika penyewa enggan keluar

…tuan rumah boleh ikut saluran betul dan lebih mudah mendapatkan bantuan peguam.

4. Bagaimana Tenancy Agreement Boleh Selamatkan Penyewa?

Ramai penyewa rasa mereka “tak ada kuasa”, padahal undang-undang juga lindungi mereka jika ada perjanjian bertulis yang jelas.

Beberapa contoh:

a) Dilindungi daripada dihalau sesuka hati

Artikel hak penyewa oleh PropertyGuru dan Speedhome menerangkan bahawa tuan rumah tidak boleh sesuka hati mengusir penyewa atau tukar kunci tanpa perintah mahkamah, selaras dengan Specific Relief Act 1950. PropertyGuru+2Speedhome+2

Sumber:
https://www.propertyguru.com.my/property-guides/exploring-tenant-rights-and-tenancy-agreement-in-malaysia-23640
https://speedhome.com/blog/tenants-know-your-rights/

Kalau tiada perjanjian, susah untuk buktikan:

• tempoh sewa yang dipersetujui

• kadar sewa yang tepat

• sama ada penyewa sebenarnya melanggar syarat atau tidak

Dengan kontrak yang jelas, penyewa boleh:

• tunjuk bukti bahawa mereka sudah ikut semua syarat

• cabar tindakan tuan rumah yang cuba halau secara tidak sah

b) Elak bayaran tambahan yang tidak dipersetujui

Ada kes di mana tuan rumah cuba kenakan bayaran tambahan atau potongan deposit tanpa asas kukuh. Jika tenancy agreement menyatakan dengan jelas:

• apa yang boleh ditolak daripada deposit

• dalam situasi bagaimana deposit boleh hangus

• keadaan rumah semasa serahan kunci

…penyewa ada asas untuk mempertahankan hak mereka jika diperlakukan tidak adil.

c) Klausa diplomatik untuk warga asing

Bagi penyewa ekspatriat, tenancy agreement yang baik biasanya ada klausa diplomatik, contohnya jika kontrak kerja ditamatkan awal atau perlu pulang ke negara asal. Dengan klausa ini, mereka boleh tamatkan sewa lebih awal mengikut syarat yang dipersetujui tanpa menanggung keseluruhan baki sewa.

Kalau klausa ini tiada, penyewa mungkin terpaksa bayar sewa penuh walaupun sudah tidak tinggal di rumah tersebut.

5. Apa Pengajaran Dari Kes-Kes Sebenar Ini?

Beberapa pengajaran utama:

1. Tenancy agreement bukan “optional”
   Ia dokumen pertama yang akan diguna pakai bila berlaku pertikaian.

2. Lebih detail, lebih baik
   Lagi jelas tentang hak dan tanggungjawab, lagi mudah proses bila perlu berurusan dengan peguam atau mahkamah.

3. Perjanjian melindungi kedua-dua pihak
   Bukan sahaja tuan rumah, tetapi juga penyewa yang ikut peraturan.

4. Aktiviti haram boleh jejaskan semua orang
   Tuan rumah boleh disiasat, penyewa berdepan tindakan jenayah. Klausa jelas tentang aktiviti haram dan hak untuk tamatkan sewaan sangat penting.

5. Jangan ambil tindakan sendiri tanpa nasihat
   Tukar kunci, potong elektrik atau serbu rumah tanpa proses betul boleh menyebabkan tuan rumah pula disaman.

6. Apa Langkah Seterusnya Untuk Tuan Rumah Dan Penyewa?

Kalau anda:

• tuan rumah yang baru hendak mula sewakan rumah, atau

• penyewa yang mahu pastikan anda dilindungi

Langkah yang saya selalu cadangkan:

1. Gunakan tenancy agreement yang disemak peguam, bukan sekadar salinan rawak dari internet.

2. Pastikan semua butiran penting diisi dengan lengkap dan tepat.

3. Simpan rekod pembayaran sewa dan komunikasi penting secara bertulis (WhatsApp, emel dan sebagainya).

4. Daftarkan perjanjian dengan LHDN untuk cop duti setem supaya ia lebih kukuh di sisi undang-undang.

5. Kalau berlaku masalah, rujuk peguam atau ejen hartanah berpengalaman sebelum buat keputusan besar.

Klik sahaja pada menu Hubungi Saya / Contact di hartanah.biz dan hantar mesej melalui borang tersebut. Saya boleh bantu anda nampak risiko dan susun strategi yang lebih selamat sebelum anda setuju dengan apa-apa perjanjian.