Ramai pemilik rumah hanya tahu apa itu kaveat apabila mereka buat carian rasmi tanah dan tiba-tiba nampak nama individu yang mereka langsung tidak kenal. Kaveat bukan perkara kecil. Ia boleh menghalang jual beli, pinjaman bank, bahkan menyebabkan kerugian ribuan ringgit jika tidak diurus dengan betul.
Artikel ini menerangkan maksud kaveat, bagaimana nama orang luar boleh masuk, cara semak alasan kaveat, dan tindakan undang-undang yang tuan rumah boleh ambil.
1. Apa Itu Kaveat?
Kaveat ialah satu notis rasmi yang direkodkan dalam sistem Pejabat Tanah untuk menghalang sebarang urusan pindah milik, gadaian, atau pendaftaran hak milik tanpa pengetahuan pihak yang mendakwa ada kepentingan ke atas tanah tersebut.
Terdapat tiga jenis kaveat di Malaysia:
1.1 Kaveat Persendirian
Dimasukkan oleh individu yang mendakwa mempunyai kepentingan terhadap tanah.
Contoh dakwaan:
• Pernah bayar deposit beli rumah
• Ada perjanjian jual beli secara lisan atau tidak rasmi
• Tuntutan pusaka atau pertikaian keluarga
• Hutang atau pinjaman dengan pemilik
• Isu perebutan harta
• Bekas pasangan tuntut hak ke atas rumah
Perkara penting:
Kaveat persendirian tidak memerlukan tandatangan tuan rumah.
Sesiapa pun boleh memohon selagi dia membuat dakwaan bahawa dia mempunyai “interest”.
Rujukan rasmi:
https://www.kptg.gov.my/soalan-lazim#tanah
1.2 Kaveat Bank
Dimasukkan oleh bank selepas pinjaman perumahan diluluskan.
Kaveat ini memerlukan persetujuan tuan rumah sebab ia datang melalui dokumen pinjaman.
1.3 Kaveat Kerajaan
Dimasukkan oleh agensi kerajaan bagi melindungi kepentingan tertentu.
2. Kenapa Nama Orang Lain Boleh Ada Dalam Rekod Kaveat?
Orang ramai selalu salah faham, mereka fikir kaveat mesti ada tandatangan tuan tanah.
Hakikatnya:
Kaveat persendirian adalah permohonan sebelah pihak.
Pejabat Tanah hanya perlu semak borang dan dokumen sahaja sebelum rekodkan kaveat.
Antara sebab individu boleh masukkan kaveat:
• Dakwa sudah bayar deposit beli rumah
• Dakwa tuan tanah janji nak jual
• Dakwa ada perjanjian dengan pemilik
• Dakwa ada hutang atau transaksi belum selesai
• Pertikaian adik beradik / keluarga
• Tuntutan pusaka
• Isu rumah bekas pasangan
• Usaha menahan pemilik daripada menjual
Ini bukan bermaksud dakwaan itu betul.
Ia cuma bermaksud seseorang mendakwa ada kepentingan — dan tuan rumah berhak mencabar.
3. Bagaimana Nak Semak Sebab Sebenar Kaveat?
Carian tanah biasa hanya tunjukkan nama pemohon dan tarikh kaveat.
Untuk tahu alasan sebenar, tuan rumah perlu minta:
3.1 Salinan Borang 19B (Permohonan Kaveat)
Dalam dokumen ini akan ada:
• Alasan pemohon
• Dokumen sokongan yang dia serahkan
• Maklumat hubungan pemohon
• Bukti dakwaan dia (jika ada)
3.2 Cara Memohon
Pergi ke Pejabat Tanah Daerah tempat hartanah berada dan minta:
• Salinan Borang 19B
• Lampiran atau dokumen sokongan
Rujukan undang-undang:
National Land Code 1965 (KTN):
https://www.agc.gov.my/agcportal/uploads/files/Publications/LOM/EN/National%20Land%20Code%201965%20-%20Act%2056.pdf
4. Risiko Kaveat Kepada Tuan Rumah
Kaveat persendirian boleh menyebabkan:
• Jual beli rumah tersekat
• Loan bank pembeli tidak boleh diproses
• Proses pindah milik tergantung
• Tuan rumah rugi deposit pembeli
• Pinjaman refinance tidak boleh dibuat
• Kerugian masa, tenaga dan wang
• Pertikaian undang-undang yang panjang
Ramai tuan rumah hanya tahu kewujudan kaveat ketika pembeli sudah mohon loan dan bank tolak permohonan kerana rumah “berkaveat”.
5. Apakah Tindakan Tuan Rumah Boleh Ambil?
5.1 Fail Borang 19H untuk Menggugurkan Kaveat
Ini langkah paling biasa.
Proses:
-
Tuan rumah failkan Borang 19H di Pejabat Tanah
-
Pejabat Tanah hantar Notis 19G kepada pemohon kaveat
-
Pemohon diberi 30 hari untuk buktikan dakwaan
-
Jika tidak jawab atau gagal buktikan, kaveat akan gugur
5.2 Rundingan / Penyelesaian Damai
Jika isu keluarga atau salah faham, boleh selesai melalui rundingan.
5.3 Gugurkan Melalui Mahkamah Tinggi (Seksyen 329 KTN)
Jika pemohon enggan tarik balik, tuan rumah boleh bawa ke mahkamah untuk:
• Perintah gugurkan kaveat
• Tuntut kerugian
• Tuntut kos guaman
Mahkamah boleh arahkan kaveat dibatalkan serta-merta.
6. Boleh ke Saman Orang yang Masukkan Kaveat?
Ya, boleh.
Jika kaveat itu:
• Tidak berasas
• Dibuat dengan niat jahat
• Mengandungi maklumat palsu
• Digunakan untuk ugutan
• Menyebabkan tuan rumah rugi
Ini dipanggil Malicious Caveat, dan pemilik boleh tuntut:
• Ganti rugi kewangan
• Kos mahkamah
• Perintah gugurkan kaveat
7. Adakah Kaveat Perlu Tandatangan Tuan Rumah?
Jawapan: Tidak.
• Kaveat persendirian tidak perlukan persetujuan tuan rumah
• Kaveat bank perlu persetujuan tuan rumah
• Kaveat kerajaan tidak perlukan persetujuan tuan rumah
8. Bila Tuan Rumah Perlu Bertindak Cepat?
Tindakan segera diperlukan jika:
• Rumah hendak dijual
• Pembeli sedang mohon loan
• Rumah hendak refinance
• Ada isu pusaka dalam keluarga
• Proses pindah milik tertangguh
Lebih lama kaveat dibiarkan, lebih besar risiko kerugian.
Kesimpulan
Kaveat persendirian bukan perkara kecil. Ia boleh menghalang semua urusan hartanah walaupun pemilik langsung tidak tahu siapa yang masukkan kaveat tersebut. Tuan rumah berhak menyemak alasan kaveat, mencabar dakwaan, dan mengambil tindakan undang-undang jika kaveat itu tidak berasas.
Jika anda perlukan bantuan untuk semak kaveat atau uruskan pengguguran, hubungi saya untuk konsultasi.
