9 Kesilapan Ramai Orang Buat Masa Apply Loan Rumah (Dan Cara Elak Gagal)

Ramai pembeli rumah pertama datang kepada Rizal dengan wajah yakin tetapi akhirnya kecewa bila loan ditolak. Bila disemak satu per satu, sebenarnya punca bukan sebab mereka tak layak, tetapi kerana kesilapan kecil yang mereka tak perasan. Rizal dah jumpa ratusan permohonan loan selama bertahun uruskan pembeli di Johor, dan coraknya hampir sama setiap kali.

Dalam artikel ini, Rizal terangkan sembilan kesilapan paling biasa orang buat semasa memohon loan rumah, bersama contoh kes sebenar supaya anda lebih faham apa sebenarnya bank lihat dan bagaimana nak elakkan kegagalan.

1. CCRIS Kosong Tanpa Rekod Pembayaran

Ramai bangga bila mereka tiada hutang langsung. Mereka ingat bank suka sebab kononnya “bersih”. Sebenarnya tidak. Bank tak boleh nilai sama ada anda bijak urus hutang atau tidak kerana tiada rekod pembayaran.

Dalam pengalaman Rizal, CCRIS kosong ini adalah antara punca paling kerap loan buyer gagal.

Contoh Kes

Seorang klien Rizal gaji RM4,200, umur 29 tahun.
Tiada hutang, tiada kad kredit, tiada personal loan.
CCRIS kosong.

Empat bank tolak dengan alasan yang sama iaitu tiada credit behaviour.
Selepas Rizal cadangkan ambil ASB limit kecil, alhamdulillah permohonan semula diluluskan.

2. Banyak Komitmen Kecil Yang Nampak Simple Tetapi Makan DSR

Ramai buyer fikir hutang kecil seperti RM150 sebulan tak beri kesan.
Malangnya setiap RM100 memberi impact kepada DSR.

Rizal selalu jumpa buyer yang hutang mereka bukan banyak, tetapi bersepah dan memakan ruang kelayakan.

Contoh Kes

Seorang buyer nak beli rumah RM450,000.
Gaji RM3,800.
Loan kereta RM650.
Shopee PayLater RM90.
AEON RM110.
Gadget instalment RM120.

Bila Rizal kira semula, semua hutang kecil itu memakan kelayakan hampir RM70,000.

Cara Elak

• Kurangkan komitmen sementara sebelum mohon loan.
• Selesaikan hutang kecil sekali gus.
• Jangan ambil pembelian ansuran sebelum DSR kukuh.

3. Slip Gaji Tak Kemas, Banyak Potongan Tidak Jelas

Bank bukan lihat gaji kasar, bank lihat gaji bersih.
Ramai buyer terkejut bila gaji mereka yang nampak besar di atas kertas sebenarnya mengecil selepas potongan lain-lain.

Dalam pengalaman Rizal, slip gaji yang tak kemas membuatkan pegawai loan ragu.

Contoh Kes

Buyer gaji RM4,500.
Potongan KWSP ok, SOCSO ok, tetapi ada potongan “lain-lain” RM750.

Bila disemak, potongan itu rupanya hutang kedai perabot dan ansuran komputer.
Bank terus kira sebagai komitmen tambahan.

Cara Elak

• Pastikan slip gaji jelas.
• Minta HR pecahkan potongan “lain-lain” supaya bank boleh nilai dengan tepat.
• Sediakan 3 bulan slip gaji yang stabil.

4. Pendapatan Tak Konsisten Untuk Pekerja Komisen

Rizal banyak uruskan buyer dalam industri sales, property, insurance dan marketing. Masalah mereka sama iaitu pendapatan naik turun. Bank tak ambil gaji tertinggi, bank ambil average.

Contoh Kes

Buyer ejen jualan, kadang gaji RM7,000, kadang RM3,000.
Average 6 bulan hanya RM4,100.

Dia yakin boleh beli rumah RM550,000 tetapi bank hanya benarkan loan RM310,000.

Cara Elak

• Bina rekod 6 bulan yang stabil.
• Simpan penyata bank dengan kemas.
• Elak cash-in yang tidak konsisten.

5. Duit Masuk Banyak Tetapi Sumber Tidak Jelas

Ini kes yang Rizal jumpa hampir setiap minggu. Buyer ada banyak duit masuk tetapi tiada dokumen sokongan. Bank sangat sensitif bila ada “duit masuk luar slip gaji” sebab tidak tahu ia pendapatan tetap atau tidak.

Contoh Kes

Buyer ada duit masuk RM2,000 hingga RM4,000 setiap bulan melalui transfer keluarga, side job, bisnes kecil.
Tiada invois, tiada rekod, tiada penyata perniagaan.

Bank tolak sebab tiada bukti pendapatan sah.

Cara Elak

• Simpan rekod perniagaan 3 hingga 6 bulan.
• Gunakan satu akaun khusus untuk bisnes supaya bank nampak aliran jelas.
• Buat pendaftaran SSM jika ada bisnes kecil.

6. Gaji Cash Atau Gaji Bawah Meja

Ramai kerja kilang, F&B, restoran, kedai runcit bayar gaji secara tunai.
Masalahnya bank tidak kira gaji cash selagi tiada slip rasmi dan tiada KWSP.

Contoh Kes

Buyer pendapatan RM3,200 tetapi semuanya cash.
Slip gaji diberikan majikan tetapi tiada caruman KWSP.
Bank terus tolak kerana “gaji tidak sah”.

Cara Elak

• Pastikan majikan carum KWSP.
• Jika gaji cash, masukkan ke bank setiap bulan jumlah yang konsisten.
• Simpan penyata bank untuk 6 bulan.

7. Baru Ambil Hutang Besar Sebelum Mohon Loan

Ini antara kesilapan paling ramai orang buat.
Baru beli kereta, baru upgrade telefon dengan instalment, baru ambil personal loan.
Lepas itu baru mohon loan rumah.

Bank melihat anda sebagai risiko tinggi kerana baru tambah komitmen.

Contoh Kes

Buyer ambil kereta baru RM90,000 dua bulan sebelum mohon loan rumah.
Ansuran RM890.
DSR terus “meletup” dan kelayakan turun hampir separuh.

Cara Elak

• Jangan ambil apa-apa hutang 6 bulan sebelum mohon loan rumah.
• Fokus kukuhkan DSR terlebih dahulu.

8. CTOS Tinggi Atau Ada Hutang Tertunggak Lama

Ramai buyer ingat CTOS tak penting sebab bank lebih fokus CCRIS.
Hakikatnya bank guna kedua-dua.

CTOS tinggi memberi signal bahawa anda ada risiko undang-undang, tunggakan lama, atau saman yang belum selesai.

Contoh Kes

Buyer ada tunggakan internet RM129 empat tahun lepas.
Masih muncul dalam CTOS.
Bank tolak loan sebab “unsettled debt”.

Selepas Rizal bantu selesaikan rekod CTOS melalui penyedia asal, loan terus lulus.

Cara Elak

• Semak CTOS sebelum mohon loan.
• Selesaikan tunggakan kecil.
• Pastikan rekod bersih sebelum submit.

9. Serahkan Dokumen Tidak Lengkap

Ini yang paling banyak Rizal jumpa.
Dokumen tak lengkap menyebabkan banker tak boleh submit ke HQ.
Akhirnya permohonan lambat atau terus ditolak tanpa semakan penuh.

Dokumen wajib

• Slip gaji 3 bulan
• Penyata KWSP
• Penyata bank 3 hingga 6 bulan
• EA form jika ada
• SPA/booking form hartanah
• Salinan IC

Contoh Kes

Buyer beri slip gaji sahaja.
Penyata bank tiada.
Pegawai bank tak boleh kira DSR tepat dan tidak boleh buktikan pendapatan sebenar.
Loan terus pending dan akhirnya gagal.

Kesimpulan

Setiap kesilapan di atas bukan bermaksud anda tak layak beli rumah, tetapi menandakan anda perlu perbaiki beberapa perkara sebelum mohon loan. Bank tak menolak permohonan secara rawak, mereka menilai risiko berdasarkan dokumen dan rekod kewangan anda.

Kalau anda rasa kelayakan rendah atau loan selalu sangkut, jangan risau.
Rizal boleh bantu semak CCRIS, CTOS, DSR dan beri strategi personalized ikut keadaan anda.

Isi sahaja borang contact di website Hartanah.biz dan Rizal akan hubungi semula.