Kenapa Banyak Pembeli Rumah Gagal Loan Sebab Kad Kredit?
Dalam banyak permohonan loan rumah yang Rizal uruskan, isu kad kredit adalah antara penyebab paling besar kenapa loan sangkut. Ramai pembeli percaya kad kredit memudahkan hidup, tetapi mereka tidak tahu kad kredit juga antara punca bank automatik bendera merah kalau tidak diurus dengan betul.
Rizal tulis artikel ini berdasarkan pengalaman sebenar dengan buyer di Johor, termasuk kes-kes yang Rizal sendiri handle. Bila anda faham bagaimana bank tengok kad kredit, peluang untuk lulus loan rumah akan jadi jauh lebih tinggi.
1. Minimum Payment Yang Buat DSR Pecah Teruk
Ramai buyer buat minimum payment saja kerana rasa itu mencukupi.
Padahal bank tak kira minimum payment, bank kira 5 peratus daripada total outstanding.
Contoh: Outstanding RM10,000
Bank kira komitmen RM500 sebulan.
Rizal selalu jumpa buyer yang ingat komitmen mereka cuma RM40, tetapi bila bank kira semula, komitmen menjadi RM500.
Ini terus rosakkan DSR.
Case Study #1 – Buyer Gaji RM3,600 Sangkut Total Sebab Kad Kredit
Buyer umur 31 tahun, kerja kilang di Senai.
Outstanding kad kredit RM12,800.
Bayar RM50 minimum setiap bulan.
DSR sistem bank kira RM640 sebulan.
Kelayakan loan jatuh daripada RM350k kepada RM180k sahaja.
2. Terlalu Banyak Kad Kredit Walaupun Limit Kecil
Ada buyer yang suka kumpul kad kredit.
Kad kredit fuel, kad kredit shopping, kad kredit membership, semua nak.
Untuk bank, setiap kad kredit adalah risiko.
Walaupun anda tak guna, bank tetap ambil kira total credit limit.
Contoh:
3 kad kredit, setiap satu limit RM6,000
Total limit = RM18,000Bank akan anggap anda mampu guna RM18,000 bila-bila masa.
Case Study #2 – Loan Buyer Sangat Kuat, Tapi Bank Tolak Sebab 6 Kad Kredit
Buyer kerja oil and gas, gaji RM9,000.
Rekod pembayaran cantik, income stabil.
Tetapi ada 6 kad kredit, total limit lebih RM80,000.
Bank anggap risiko terlalu tinggi.
3. Bayar Lambat Walaupun Sekali Dua
Untuk CCRIS, payment kad kredit lambat satu hari pun boleh jadi rekod.
Rizal jumpa ramai buyer yang bayar 2 hingga 3 hari lewat, dan mereka tak sedar ia kekal dalam CCRIS selama 12 bulan.
Bank baca ini sebagai poor repayment behaviour.
Case Study #3 – Buyer Loan Sangkut Sebab Ada 2 Rekod Lambat
Buyer umur 27 tahun, gaji RM4,500.
Kad kredit cuma limit RM2,000.
Tetapi ada 2 rekod lambat dalam CCRIS.
Walaupun jumlahnya kecil, bank terus reclassify sebagai risky behaviour.
Loan rumah reject 3 bank.
4. Guna Kad Kredit Sampai Max dan Tak Ada Space
Bank lihat berapa peratus anda guna daripada total limit.
• Guna 0 peratus: bank susah nak nilai credit behaviour
• Guna 30 peratus: terbaik
• Guna 80 peratus ke atas: risiko tinggi
Ramai buyer guna kad kredit sampai max dan bayar minimum.
Ini bagi signal kepada bank bahawa anda bergantung kepada hutang.
Case Study #4 – Gaji RM5,800 Tetapi Semua Limit Kad Kredit Full
Buyer kerja syarikat teknologi, pendapatan stabil.
Ada dua kad kredit, setiap satu limit RM10,000.
Outstanding dua-dua hampir RM10,000.
DSR dia sebenarnya masih mampu, tetapi bank tolak kerana utilisation ratio terlalu tinggi.
5. Ambil Kad Kredit Baru Sebelum Submit Loan
Kesilapan paling ramai buyer buat.
Mereka tak tahu setiap kali apply kad kredit baru, ia meninggalkan rekod enquiry.
Bila enquiry terlalu banyak, bank nampak anda terdesak mencari kredit.
Case Study #5 – Buyer Apply 3 Kad Kredit Dalam 1 Bulan, Loan Terus Reject
Buyer muda, baru 25 tahun.
Kerja stabil, gaji RM3,300.
Tetapi dia apply tiga kad kredit sekaligus sebab nak dapat cashback dan welcome gift.
Enquiry banyak muncul dalam CCRIS.
Bank nampak buyer desperate, loan rumah terus fail.
6. Desperate Transfer Balance (BT) dan Cash Advance
Bank sangat tidak suka dua perkara ini:
• Cash advance
• Balance transfer
Sebab ia menunjukkan anda tidak mampu bayar hutang sendiri dan perlukan duit segera.
Case Study #6 – Buyer Cantik Semua, Tetapi Ada Rekod Cash Advance RM3,000
Segala rekod lain cantik.
Gaji RM6,200.
Komitmen rendah.
Tetapi ada rekod cash advance 3 bulan lepas.
Bank terus turunkan rating.
Loan sangkut dekat approval HQ.
7. Tidak Bina Rekod Kredit Yang Betul
Ada buyer langsung tak guna kad kredit selama bertahun.
Ada juga yang ada kad kredit tetapi tidak pernah swipe.
Kad kredit bukan musuh.
Apa yang bank nak lihat ialah consistent repayment.
Cara terbaik bina rekod kad kredit menurut pengalaman Rizal:
• Swipe kurang 10 peratus limit
• Bayar full setiap bulan
• Guna setiap bulan supaya ada transaksi
• Jangan apply lebih daripada dua kad kredit
Kesimpulan
Kad kredit bukan punca masalah. Cara guna kad kredit yang salah adalah punca sebenar.
Setiap hari Rizal jumpa buyer yang gagal loan sebab mereka tak tahu bagaimana bank melihat kad kredit.Kalau anda:
• ada outstanding tinggi
• ada rekod lambat
• ada terlalu banyak kad
• tak tahu DSR anda
• atau tak pasti berapa peluang lulus loanRizal boleh bantu tengokkan satu per satu dan beritahu apa yang perlu dibetulkan.
Klik sahaja borang contact di website Hartanah.biz dan Rizal akan hubungi semula.
