Apa Itu Kaveat? Penjelasan Mudah Untuk Orang Yang Tak Pernah Dengar Perkataan Ini

Ramai tuan rumah sebenarnya pernah dengar perkataan kaveat, tetapi tak pernah benar-benar faham apa maksudnya. Dalam pengalaman Rizal urus jual beli rumah di Johor, kaveat ini selalu muncul pada saat yang tidak disangka, contohnya bila nak jual rumah, tiba-tiba lawyer beritahu “rumah tu ada kaveat”. Masa itu lah tuan rumah baru panik.

Artikel ini Rizal tulis untuk orang yang memang betul-betul tak tahu apa itu kaveat, kenapa ia wujud, apa risiko kepada pemilik rumah, dan bagaimana cara nak semak supaya kita tak terperangkap.

Apa Maksud Kaveat?

Kaveat ialah notis sekatan yang diletakkan pada geran rumah bagi menghalang sebarang transaksi seperti pindah milik, jual beli, atau gadaian sehingga pihak yang meletakkan kaveat itu menarik balik atau ada keputusan mahkamah.

Bahasa paling mudah
Kaveat = “Hold” atau “Block” pada geran. Rumah tak boleh buat apa-apa selagi kaveat itu wujud.”

Daripada pengalaman Rizal, ramai tuan rumah menyangka kaveat ini sama macam rumah disita, padahal tidak. Kaveat bukan bermaksud rumah dirampas, tetapi ia menghalang apa-apa urusan sehingga hak pihak tertentu selesai.

Jenis-Jenis Kaveat Yang Wujud Di Malaysia

Ada tiga jenis utama yang Rizal selalu jumpa dalam urusan jual beli hartanah:

1. Kaveat Persendirian (Private Caveat)

Kaveat ini dibuat oleh individu atau pihak tertentu yang mendakwa mereka mempunyai kepentingan terhadap rumah tersebut. Contohnya:

• Bekas pasangan
• Adik-beradik / waris
• Pembeli yang pernah tandatangan SPA tetapi jual beli terbatal
• Kontraktor yang menuntut bayaran
• Rakan kongsi dalam perjanjian pinjaman peribadi

Contoh real daripada pengalaman Rizal:
Rizal pernah urus satu kes di mana seorang tuan rumah terkejut kerana bekas isteri telah meletakkan kaveat pada rumah. Disebabkan itu, proses jual beli tergendala hampir setahun.

Ini antara contoh mengapa kaveat bukan perkara kecil.

2. Kaveat Bank / Institusi Kewangan

Kaveat ini letak secara automatik bila rumah sedang dicagarkan kepada bank. Contohnya:

• Loan rumah (MRTA/MLTA tidak terlibat, hanya loan)
• Refinancing
• Overdraft dengan cagaran rumah

Biasanya kaveat bank tidak berbahaya selagi pemilik bayar pinjaman seperti biasa. Cuma bila nak jual rumah, lawyer akan urus pelepasan (discharge) daripada bank.

3. Kaveat Kerajaan

Kaveat kerajaan selalunya berkaitan:

• tanah rizab
• tunggakan premium atau cukai tertentu
• siasatan kes tanah
• projek jalan raya / pengambilan balik tanah oleh kerajaan

Jika rumah berada dalam kawasan yang ada isu tertentu, kerajaan boleh letak kaveat untuk menghalang sebarang transaksi.

Ada Kaveat Sebab Hutang Along? Betul Ke?

Dalam pengalaman Rizal, along tidak boleh letak kaveat secara sah sebab mereka:

• bukan institusi kewangan berlesen
• tidak ada hak legal ke atas geran
• tidak ada perjanjian formal yang diiktiraf pejabat tanah

Tetapi…
Ada kes along guna pihak ketiga, contohnya kononnya “rakan kongsi pinjaman”, untuk meletakkan kaveat persendirian sebagai taktik menekan peminjam.

Ini sangat bahaya sebab:

• proses tarik kaveat jadi panjang
• kos guaman meningkat
• pemilik rumah boleh hilang peluang jual rumah

Rizal pernah tengok sendiri kes orang yang mengambil pinjaman luar, kemudian rakannya letak kaveat sebab wujud perjanjian tulisan tangan. Sebab itu penting untuk semak berkala.

Risiko Kaveat Kepada Tuan Rumah

Kaveat boleh jadi sangat kritikal kerana ia block keseluruhan urusan. Daripada pengalaman Rizal, risiko utama ialah:

1. Rumah Tak Boleh Jual

Walaupun ada pembeli serius, rumah tidak boleh pindah milik. Lawyer akan tahan proses sehingga kaveat selesai.

2. Proses Rumah Boleh Tergendala Berbulan-Bulan Hingga Bertahun

Ada kes yang perlukan rundingan, ada kes perlu naik mahkamah.

3. Bank Tidak Akan Luluskan Loan Pembeli Baru

Sebab geran “tersangkut”. Bank tak akan ambil risiko.

4. Owner Hilang Peluang Jual Pada Harga Tinggi

Jika market tengah naik tetapi rumah tersekat sebab kaveat, owner rugi.

5. Risiko Kaveat Disebabkan Waris / Pusaka

Rizal selalu jumpa kes keluarga berebut rumah pusaka. Kadang-kadang:

• seorang waris letak kaveat sebab tak puas hati
• bekas pasangan letak kaveat sebab tuntutan harta sepencarian
• waris jauh letak kaveat kerana bimbang terpinggir

Sebab itu bila ada kematian, urus pusaka cepat. Lambat, lagi banyak risiko muncul.

Macam Mana Nak Semak Rumah Ada Kaveat Atau Tidak?

Ada tiga cara mudah:

1. Semak di Pejabat Tanah Mengikut Daerah

Pergi ke Pejabat Tanah dan mintak Carian Rasmi atau Carian Perserahan.
Boleh rujuk portal rasmi:
https://www.ptg.gov.my/semakan-carian-tanah

Carian rasmi akan tunjuk:

• senarai kaveat
• siapa letak
• bila tarikh letak
• nombor rujukan kaveat
• jenis kaveat

2. Boleh Semak Melalui Lawyer

Jika anda dalam proses jual beli, lawyer memang akan semak carian rasmi.

3. Simpan Carian Sekurang-Kurangnya 2 Kali Setahun

Rizal selalu sarankan tuan rumah buat semakan secara berkala, sama macam orang check CCRIS. Banyak kes yang pemilik tak tahu pun rumah mereka sudah dikaveat.

Bagaimana Untuk Buang Kaveat?

Terdapat dua cara:

1. Pihak Yang Letak Kaveat Tarik Balik Secara Sukarela

Ini paling mudah. Lawyer boleh uruskan borang dan serahan.

2. Failkan Permohonan Mahkamah

Kalau pihak yang letak kaveat enggan tarik, mahkamah akan tentukan sama ada tuntutan itu wajar atau tidak. Ini boleh ambil masa panjang.

Case Study Daripada Pengalaman Rizal

Kes 1: Kawan Sendiri Letak Kaveat Rumah

Rizal pernah uruskan satu kes di mana seorang pemilik rumah ingin jual rumah untuk tampung kos keluarga. Tiba-tiba, rakan lama yang pernah meminjamkan duit 10 tahun dulu meletakkan kaveat sebab ada perjanjian tulisan tangan.

Rumah tersekat hampir 8 bulan, pembeli lari, owner rugi ribuan ringgit.

Kes 2: Janda Arwah Letak Kaveat Tuntut Hak Pusaka

Dalam satu keluarga, semua ahli sepakat bahawa rumah itu akan menjadi milik anak lelaki sulung. Tetapi janda arwah abang telah letak kaveat kerana dia mendakwa berhak atas pusaka. Proses jadi rumit, dan akhirnya kes perlu dibawa ke mahkamah.

Ini menunjukkan pentingnya urus pusaka dengan dokumen lengkap, bukan hanya persetujuan mulut atau keluarga.

Apa Tuan Rumah Patut Buat Untuk Elakkan Risiko Kaveat?

• Urus pusaka segera bila ada kematian
• Elak buat hutang tidak formal
• Simpan perjanjian rasmi jika pinjamkan duit kepada orang
• Buat semakan geran sekurang-kurangnya 2 kali setahun
• Jika ada dispute keluarga, selesaikan secara undang-undang
• Gunakan khidmat peguam dan REN berdaftar

Daripada pengalaman Rizal, ramai masalah kaveat sebenarnya boleh dielakkan kalau tuan rumah sentiasa peka dan tidak biarkan isu kecil menjadi besar.

Penutup

Kaveat bukan benda kecil. Sekali dah wujud pada geran, ia boleh hentikan semua urusan jual beli. Ramai tidak sedar risiko ini hinggalah mereka sendiri terlibat dan terpaksa menanggung kerugian masa dan wang.

Kalau anda tak pasti rumah anda ada kaveat atau tidak, atau perlukan bantuan semak, urus pusaka, perfection, atau proses jual beli, boleh hubungi Rizal melalui halaman Contact di hartanah.biz. Rizal akan terangkan satu per satu mengikut situasi anda.