Ramai waris yang datang kepada Rizal selalu berkata perkara yang sama:

“Tak apa kot kalau pusaka nanti-nanti… rumah arwah pun tak kacau…”

Inilah salah satu salah faham paling besar dalam masyarakat kita.
Dalam pengalaman Rizal menguruskan jual beli rumah pusaka, sewa pusaka, dan kes pusaka di Johor bersama peguam pusaka — kelewatan mengurus pusaka bukan saja buat proses lama, tapi boleh menyebabkan kerugian puluhan ribu, harta beku bertahun-tahun, dan keluarga bergaduh.

Artikel ini menerangkan:

• kenapa pusaka perlu dibuat cepat
• apa risiko jika tangguh
• beza pusaka kecil dan pusaka mahkamah
• link rasmi kerajaan sebagai rujukan
• case study sebenar di Johor
• apa yang Rizal sendiri lihat setiap minggu dalam kes pusaka

Semoga artikel ini dapat buka mata sebanyak mungkin keluarga.

Apa Maksud Urus Pusaka?

Urus pusaka ialah proses rasmi untuk mengesahkan:

• siapa waris yang sah
• siapa yang berhak kepada harta
• bagaimana harta dibahagikan
• siapa yang akan memegang kuasa ke atas rumah / tanah / akaun bank

Tanpa dokumen pusaka, tiada seorang pun dianggap pemilik sah, walaupun dia anak kandung arwah.

Rujukan rasmi kerajaan mengenai pusaka kecil:
https://www.jkptg.gov.my/ms/pusaka-kecil

Rujukan pembahagian faraid (JAKIM):
https://www.islam.gov.my/faraid/

Apa Berlaku Jika Pusaka Tak Dibuat? (Bahaya Yang Ramai Tak Sedar)

1. Rumah Arwah Tidak Boleh Dijual Walaupun Ada Pembeli

Geran masih dalam nama arwah.
Bank tidak boleh proses loan.
Pejabat tanah tidak boleh tukar nama.

Akibatnya, pembeli lari dan waris rugi peluang harga tinggi.

Kes yang pernah Rizal jumpa:
Rumah di Bukit Indah.
Pembeli setuju bayar RM330k.
Tetapi pusaka belum dibuat sejak 10 tahun.
Proses pusaka ambil setahun lebih.
Pembeli batal sebab terlalu lama tunggu

2. Harta Arwah Jadi “Harta Beku” (Frozen Asset)

Mengikut rekod Jabatan Ketua Pengarah Tanah & Galian (JKPTG), jumlah harta beku di Malaysia:
lebih RM70 bilion dan semakin meningkat setiap tahun.

Rujukan rasmi:
https://www.jkptg.gov.my/ms/harta-tidak-dituntut

Harta beku terjadi apabila waris tidak memulakan proses pusaka.
Lagi lama ditangguh, lagi susah untuk selesaikan.

3. Waris Bergaduh, Putus Adik-Beradik

Rizal sendiri telah lihat banyak kes di mana adik-beradik:

• tak setuju rumah dijual
• tak percaya sesama sendiri
• tuduh salah seorang “ambil kesempatan”
• menantu masuk campur
• cucu tuntut hak selepas ibu/bapa (waris asal) meninggal

Semua ini berlaku kerana tiada dokumen yang sah menyatakan bahagian masing-masing.

4. Rumah Tak Boleh Disewa Secara Sah

Walau rumah itu milik keluarga, tetapi secara undang-undang:

Kontrak sewa hanya boleh ditandatangani oleh pemilik.

Arwah bukan pemilik.
Waris pula belum disahkan sebagai pemilik.

Jika penyewa:

• lari
• rosakkan rumah
• tak bayar sewa

Waris tidak boleh ambil tindakan undang-undang penuh kerana tiada kuasa sah.

Rizal pernah urus kes di mana:

Penyewa lari + tinggal rumah penuh barang busuk.
Waris nak saman, tapi tak layak sebab belum buat pusaka.
Terpaksa tanggung kos cleaning hampir RM2,000.

5. Rumah Tak Boleh Di-Refinance Atau Guna Sebagai Cagaran

Bank perlukan pemilik sah sebelum boleh lulus:

• refinancing
• top-up loan
• pinjaman perniagaan guna rumah sebagai cagaran
• pembahagian harta sesama waris

Bank akan terus reject mana-mana permohonan jika status pemilik masih “arwah”.

6. Cukai Tertunggak, Maintenance, & Risiko Disita

Tanpa pemilik sah:

• cukai tanah / cukai pintu tidak dibayar
• sinking fund / maintenance tidak dibayar
• pengurusan boleh kenakan tindakan
• rumah boleh disita atau dilelong atas nama arwah

Contoh berita kes rumah pusaka disita:
https://www.thestar.com.my/news/nation

7. Masalah Bila Waris Semakin Bertambah (Lagi Lambat, Lagi Parah)

Jika ditangguhkan bertahun-tahun:

• waris asal meninggal
• cucu pula menjadi waris
• senarai waris menjadi semakin panjang
• pembahagian fregmentasi (pecah kepada banyak bahagian kecil)

Contoh situasi yang Rizal selalu nampak:

Arwah meninggal 15 tahun lalu.
Anak-anak tidak buat pusaka.
Sekarang 2 daripada anak itu pula meninggal.
Cucu mereka menjadi waris baru.

Daripada 5 waris → tiba-tiba jadi 18 waris.
Proses jadi 4 kali ganda lebih rumit.

Pusaka Kecil vs Pusaka Mahkamah (Ramai Masih Keliru)

1. Pusaka Kecil

• nilai harta di bawah RM2 juta
• ada harta tak alih (rumah / tanah)
• dibuat di Pejabat Pusaka Kecil (JKPTG)

Jangka masa: 3 – 18 bulan

Panduan rasmi (JKPTG):
https://www.jkptg.gov.my/ms/pusaka-kecil/proses

2. Pusaka Mahkamah Tinggi

• nilai harta lebih RM2 juta
• waris bertambah
• pertikaian keluarga
• tiada harta tak alih
• perlukan Grant of Probate / Letter of Administration

Jangka masa: 6 – 24 bulan atau lebih.

Informasi rasmi e-Estate:
https://esyariah.kehakiman.gov.my

Kes Yang Rizal Pernah Jumpa

Kes 1 — 14 Tahun Tak Buat Pusaka, Rumah Tak Boleh Dijual Langsung

Rumah di Tampoi.
Harga pasaran RM390k.
Pembeli serius dah bayar booking.

Tetapi semakan dapati:

• arwah meninggal tahun 2010
• tiada fail pusaka langsung
• 3 waris baru (cucu) muncul
• perlu buat faraid + pusaka kecil + tukar nama

Proses ambil hampir lebih dua tahun.
Pembeli lari.

Kes 2 — Rumah Tak Boleh Refinance Sebab Masih Atas Nama Arwah

Waris nak refinance untuk tutup hutang perniagaan.

Tetapi:

• bank tolak permohonan
• rumah tidak sah sebagai cagaran
• tiada kuasa bertindak selagi pusaka tidak selesai

Kes 3 — Rumah Pusaka Disita Kerana Maintenance Tertunggak

Rumah strata di Johor Bahru.
Maintenance 8 tahun tertunggak (sebab tiada siapa urus).

Pengurusan keluarkan notis tindakan.

Pemilik tidak boleh buat apa-apa sebab arwah.

Akhirnya waris terpaksa bayar RM11,000 sebelum boleh sambung proses pusaka.

Bila Masa Sesuai Untuk Buat Pusaka?

Jawapan: SECEPAT MUNGKIN selepas urusan pengebumian selesai.

Semakin awal:

• semakin cepat nama boleh tukar
• semakin cepat rumah boleh dijual/sewa
• semakin cepat duit arwah boleh dituntut
• semakin kurang risiko keluarga bergaduh
• kos lebih rendah (dokumen tak hilang)

Cara Semak Jika Rumah Perlukan Pusaka

  1. Kalau nama di geran masih nama arwah → wajib buat pusaka

  2. Kalau pejabat tanah tak boleh proses pindah milik → wajib buat pusaka

  3. Kalau bank minta dokumen pusaka → wajib buat

  4. Kalau waris tak setuju sesama sendiri → wajib buat segera sebelum makin ramai

Semak status hak milik (Johor):
https://epajakan.johor.gov.my/

Kesimpulan

Jika pusaka ditangguhkan, risiko utama ialah:

• rumah tak boleh dijual
• rumah tak boleh disewa secara sah
• harta beku bertahun-tahun
• waris makin ramai, proses makin susah
• rugi puluhan ribu
• rumah boleh disita
• keluarga bergaduh

Rizal sendiri dah lihat semua ini berlaku
Dan hampir semua kes berpunca daripada satu perkara:

“Kita tangguh dulu… nanti buat…”

Tangguh sehari mungkin selamat,
Tangguh setahun boleh jadi masalah besar.

Tambahan Penjelasan 

✔ Rumah Pusaka Memang Susah Dibahagikan Jika Ramai Waris

Dalam hukum faraid, rumah pusaka dikira sebagai harta tak boleh dibahagi secara fizikal.
Contohnya:

• anak 5 orang
• rumah ada 1 unit sahaja
• setiap orang dapat pecahan bahagian (contoh 1/5, 2/5, 1/10 dan sebagainya)

Masalahnya:

✔ rumah tak boleh dibahagi kepada 5 bilik untuk 5 bahagian
✔ tidak semua waris sanggup berpindah masuk bersama
✔ ada waris nak duduk, ada waris nak sewa, ada waris nak jual
✔ keputusan perlu sepakat, tidak boleh separuh setuju separuh tidak

Inilah sebab banyak rumah pusaka di Malaysia jadi harta beku bertahun-tahun, kerana rumah tidak boleh dipecahkan mengikut kadar bahagian waris.

https://www.sinarharian.com.my/article/714986/suara-sinar/analisis-sinar/rebut-harta-pusaka-jangan-berpanjangan

⭐ Bila Rumah Sukar Dibahagi, Jalan Praktikal Ialah “Cairkan Nilai Kepada Duit”

Ramai mufti, peguam syarie dan peguam pusaka sependapat bahawa harta tak alih (rumah/ tanah) yang tidak boleh dibahagi, boleh diselesaikan dengan menukar harta tersebut kepada wang tunai.

Sebab:

• lebih adil untuk semua waris
• cepat diagih ikut faraid
• tiada konflik siapa dapat bilik besar, siapa dapat ruang kecil
• tiada isu waris enggan keluar rumah
• tiada perang keluarga bila ada waris guna rumah tanpa izin

Apabila rumah dicairkan kepada bentuk tunai:

✔ setiap waris boleh dapat bahagian masing-masing dengan mudah
✔ semua dapat ikut kadar faraid yang betul
✔ tiada lagi perselisihan siapa lebih siapa kurang

Ini bukan “sarankan jual”.
Ini adalah penyelesaian syarie & undang-undang bila rumah tidak boleh dipecahkan.

Rujukan pengurusan faraid:
https://www.malaysia.gov.my/portal/content/30704

⭐ Peranan Rizal: Urus Pusaka & Bantu Jika Waris Memang Berhasrat Untuk Jual

Rizal tidak paksa mana-mana waris jual rumah.
Tetapi jika waris sendiri bertanya atau ingin menjual, Rizal boleh uruskan:

✔ semakan geran & status pusaka
✔ buka fail pusaka kecil atau pusaka mahkamah
✔ kumpulkan maklumat semua waris
✔ urus dokumen & bicara pusaka
✔ selepas keputusan pusaka → urus proses jualan
✔ pembahagian duit mengikut faraid / persetujuan waris

✔ Waris Tak Perlu Keluar Duit Lawyer

Untuk rumah pusaka yang memang hendak dijual, Rizal boleh mulakan proses:

• tanpa caj awal
• semua kos pusaka dicatat
• selepas pusaka siap & rumah terjual
• baru ditolak daripada hasil jualan

Ini sangat membantu keluarga yang:

• tiada bajet buka fail pusaka
• waris jauh dan sukar berkumpul
• tidak tahu nak mula dari mana
• takut proses makan masa bertahun

⭐ Kenapa Rizal Guna Laluan Pusaka Mahkamah? (Lebih Cepat & Jarang Sangkut)

Ramai tak tahu:

✔ Pusaka Mahkamah (Mahkamah Tinggi) lebih cepat bila waris ramai
✔ Proses lebih tersusun, keputusan lebih kukuh
✔ Lawyer pembeli lebih mudah meneruskan urusan jual beli
✔ Consent, pindah milik & charge bank bergerak lebih cepat
✔ Risiko sangkut hampir tiada berbanding pusaka kecil

Rujukan prosedur pusaka mahkamah:
https://jtpt.kehakiman.gov.my/

⭐ Kesedaran Untuk Waris

Jika waris tidak pasti tentang:

• kategori pusaka (kecil / mahkamah)
• berapa ramai waris yang sah
• sama ada rumah boleh dipindah milik atau tidak
• status tuntutan atau pinjaman tertunggak
• atau waris sendiri memang nak cairkan rumah untuk pembahagian

Tiada paksaan untuk jual rumah.
Rizal cuma bantu waris faham risiko & pilih jalan paling mudah untuk selesaikan pusaka.